Ảnh minh họa.

Đầu tháng 4/2023, các doanh nghiệp và người có thu nhập thấp muốn mua nhà ở trên cả nước đón nhận tin vui về gói hỗ trợ 120 nghìn tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân được chính thức triển khai.

Đây cũng là một trong chính sách thiết thực được chờ đợi trong nhóm giải pháp của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, hỗ trợ người dân cải thiện chỗ ở và an sinh xã hội.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào tình trạng “ế vốn” của một số gói tín dụng hiện nay, nhiều chuyên gia không khỏi băn khoăn, liệu gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có đi vào “vết xe đổ”?

Gói ưu đãi 2% lãi suất 'ế' hơn 37.000 tỷ đồng

Nằm trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, cuối tháng 5/2022, Chính phủ ban hành Nghị định số 31 về việc hỗ trợ lãi suất 2% từ ngân sách nhà nước 40.000 tỷ đồng đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh.

Theo đó, gói hỗ trợ đã được kỳ vọng là “phao cứu trợ” để các doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Tuy nhiên, việc khó đáp ứng điều kiện cho vay là rào cản chính khiến việc giải ngân gói hỗ trợ chưa như kỳ vọng. Có khoảng 87% khách hàng thuộc ngành, lĩnh vực được hỗ trợ lãi suất nhưng không đáp ứng quy định "có khả năng phục hồi" tại Nghị quyết.

Theo bà Hà Thu Giang, Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN), qua báo cáo và khảo sát thực tế từ NHTM và các khách hàng, bản thân khách hàng mặc dù có khả năng trả nợ song cũng không dám khẳng định "có khả năng phục hồi" (thường được thể hiện thông qua các tiêu chí định lượng như: doanh thu/sản lượng/lợi nhuận tăng hoặc các tiêu chí định tính như đánh giá diễn biến, chiều hướng kinh doanh của khách hàng).

Bởi thực tế, các đánh giá này là rất khó trong bối cảnh hiện nay, đặc biệt điều kiện kinh tế thế giới đang có nhiều bất ổn, chi phí sản xuất gia tăng và phụ thuộc nhiều vào nhập khẩu các nguyên nhiên vật liệu đầu vào, áp lực lạm phát…

“Một số khách hàng có doanh thu hoặc lợi nhuận trong giai đoạn dịch Covid-19 cao hơn hiện tại nên rất khó để đánh giá đáp ứng tiêu chí ‘phục hồi’.”, bà Giang nhìn nhận.

Số liệu vừa được Ngân hàng Nhà nước công bố cho biết, đến giữa tháng 4/2023, gói cho vay hỗ trợ lãi suất 2% chỉ giải ngân được vỏn vẹn 330 tỷ đồng.

Ngân hàng Nhà nước đã trình Chính phủ về việc sửa đổi Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/5/2022 để tạo điều kiện triển khai thuận lợi hơn. Tuy nhiên, ngay cả trường hợp sửa đổi Nghị định, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng dự kiến chỉ có thể giải ngân được 2.345 tỷ đồng trong năm 2023.

Do đó, còn khoảng 37.520 tỷ đồng nguồn lực của Chương trình bố trí cho chính sách hỗ trợ 2% lãi suất có khả năng không thực hiện hết, gây ảnh hưởng đến hiệu quả của chương trình.

Lãi suất thấp, vốn cho nhà ở xã hội bị vẫn ế

Theo Nghị quyết 11 năm 2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, Ngân hàng Chính sách Xã hội được giao tổng số 15.000 tỷ đồng để cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở trong chương trình NƠXH bằng nguồn vốn phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh trong hai năm 2022 – 2023.

Theo ông Huỳnh Văn Thuận, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Chính sách Xã hội, với mức lãi suất 4,8-5%/năm, theo kế hoạch, năm 2022 sẽ cho vay là 6.800 tỷ đồng và năm 2023 là 8.200 tỷ đồng.

Trên thực tế, năm 2022 chỉ giải ngân được 4.183 tỷ đồng với 11.545 khách hàng. Số vốn còn lại để cho vay trong năm 2023 là gần 11.000 tỷ đồng. Tuy vậy, đến nay danh sách các địa phương gửi về thì nhu cầu vốn chỉ hơn 4.300 tỷ đồng, như vậy còn "ế vốn" gần 7.000 tỷ đồng.

Lý giải nguyên nhân, ông Huỳnh Văn Thuận đánh giá, do nguồn cung NƠXH tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình.

Bên cạnh đó, nhiều đối tượng có nhu cầu vay nhưng qua rà soát lại không đủ điều kiện. Đơn cử như nhiều chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng, đối tượng thuộc diện có phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân…

Ngoài ra, một số dự án NƠXH chủ đầu tư đã thế chấp để vay vốn ngân hàng thương mại, khi bán cho người mua nhà chưa giải chấp nên khi các hộ này làm thủ tục vay vốn tại Ngân hàng Chính sách Xã hội lại không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm, không đáp ứng được điều kiện về bảo đảm tiền vay để được giải ngân.

Gói 120.000 tỷ đồng có hấp dẫn nhà đầu tư và người mua nhà?

Theo TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, nếu nhìn vào thực tiễn việc triển khai các gói tín dụng trên, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được NHNN công bố mới đây cho chủ đầu tư và người mua nhà vay vốn trong các dự án nhà ở xã hội có vẻ còn nhiều gian nan hơn. Bởi, phân khúc mà gói tín dụng hướng đến không phải là phân khúc được nhiều doanh nghiệp bất động ưa thích.

Theo Bộ Xây dựng, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải theo Luật Nhà ở 2014, như vậy chưa thống nhất với quy định của pháp luật về Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS...

Trong khi đó, chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư các dự án này lại kém hấp dẫn. Chẳng hạn lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua, lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư.

“Năm 2013, gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đồng được thực hiện sau khi Bộ Xây dựng và NHNN đã ban hành thông tư hướng dẫn nhưng vẫn gặp nhiều lúng túng. Hay gần nhất là gói hỗ trợ lãi suất 2% từ ngân sách nhà nước đã có hướng dẫn cụ thể cũng không giải ngân được.”, ông Lịch quan ngại.

Ở khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lại cho rằng, thời điểm này muốn làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì chủ đầu tư phải có quỹ đất, quy hoạch hạ tầng đầy đủ. Trong khi đây lại đang là trở ngại do thời gian qua rất nhiều dự án "nghẽn" do "vấp" phải thủ tục pháp lý và còn nhiều bất cập.

Vì lý do này, không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển phân khúc nhà ở này. Điều này khiến số lượng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ tiếp tục khan hiếm, nguồn cung khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân hiện nay. Như vậy, dù tiền có sẵn cũng rất khó để giải ngân cho người mua vay.

Trong trường hợp người mua đủ điều kiện vay, song với mức lãi suất 8,2%/năm vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm đối với người mua nhà ở xã hội và mang yếu tố bất định khi có thể lên hoặc xuống sẽ tạo ra sự rủi ro cho người đi vay, khiến người dân sẽ không mặn mà với gói ưu đãi này.

“Sau thời gian ưu đãi, khi người dân phải đi thỏa thuận sẽ dẫn đến rủi ro cho bên vay. Nếu phải trả lãi theo lãi suất thương mại bình thường, đây thực sự là gánh nặng đối với bên vay khi đây đều là người có thu nhập thấp. Vì vậy, gói hỗ trợ này chưa chắc đã thu hút sự quan tâm của người mua nhà", ông Châu quan ngại.