An toàn pháp lý, tài chính khi mua căn hộ chung cư, cụ thể là vấn đề sổ hồng khiến nhiều người mất ăn mất ngủ. Ảnh minh họa của news.mogi.vn

An toàn pháp lý, tài chính khi mua căn hộ chung cư; vấn đề sổ hồng là nỗi lo thường trực với người mua căn hộ chung cư. Bởi giá trị căn hộ quá lớn với hầu hết mọi người, trong khi tình trạng lừa đảo, “hứa hươu hứa vượn” vẫn diễn ra khá phổ biến.

Không ít chung cư sau nhiều năm dọn về sinh sống, người dân vẫn trong tình trạng mòn mỏi chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu cho căn hộ (sổ đỏ).

Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, trong tổng số 108 dự án có tranh chấp, thì có 11 dự án (chiếm khoảng 10%) liên quan tới việc chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho cư dân.

Tại dự án Star City Lê Văn Lương, cả trăm cư dân đã nhiều lần xuống đường để phản đối chủ đầu tư trong việc không thực hiện đầy đủ các cam kết. Trong đó, việc mòn mỏi chờ sổ đỏ là bức xúc lớn nhất khi bỏ ra vài tỷ đồng mua nhà tại dự án này.

Chị Cẩm Tú, một cư dân ở Star City cho biết, chị cùng nhiều hộ dân khác ở đây đã hoàn thành mọi nghĩa vụ, vào nhận nhà cũng được 3 năm nhưng đến nay vẫn trong tình trạng ngóng chờ từng ngày được cấp sổ. “Bỏ ra hơn 3 tỷ đồng nhưng căn hộ không thế chấp được ngân hàng, bán cũng kén người mua. Bây giờ chúng tôi không biết làm gì ngoài việc gửi đơn đến các cơ quan chức năng để kêu cứu”, chị này cho biết.

Theo phản ánh, chung cư này vẫn chưa được hoàn công nên chưa đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Dù đã nhiều lần liên hệ nhưng chủ đầu tư của dự án vẫn chưa có phản hồi thoả đáng cho cư dân về vấn đề này.

Tại một dự án khác tại Hà Đông - chung cư Westa do Công ty Cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư, người dân cũng phán ánh việc được nhận bàn giao nhà từ năm 2014 nhưng đến nay họ vẫn chưa được làm sổ đỏ. Qua thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, cư dân mới được biết nguyên nhân là chủ đầu tư đang thế chấp cả toà nhà trong ngân hàng. "Chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị làm sổ đỏ nhưng mọi chuyện kéo dài hết năm này qua năm khác. Trong khi đó, cư dân gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng căn hộ hoặc thế chấp để vay ngân hàng", một cư dân nói.

An toàn pháp lý, tài chính khi mua căn hộ chung cư trở thành nỗi ám ảnh với nhiều cư dân khi vấn đề sổ hồng bị các chủ đầu tư nuốt lời. Trong ảnh, cư dân tòa nhà Westa Hà Đông căng biểu ngữ đòi quyền lợi khi 5 năm qua bị thất hứa sổ hồng. Ảnh tintuconline.com.vn

Gần đây nhất, bức xúc trước tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở kéo dài nhiều năm nay, cộng đồng cư dân của khu chung cư HH Linh Đàm (Hà Nội) đã đồng loạt in băng rôn yêu cầu chủ đầu tư cấp sổ hồng, treo kín bốn mặt tòa nhà.

Một người dân tại tòa HH4C chia sẻ: “Chúng tôi là những người lao động, cả đời tích cóp rồi vay mượn họ hàng mới mua được căn hộ chung cư với hy vọng sẽ an cư lạc nghiệp. Nhưng vấn đề chậm trễ cấp sổ hồng khiến cho cư dân chúng tôi gặp nhiều phiền toái và vô cùng bức xúc”. Anh cho biết mặc dù cư dân nhiều lần kiến nghị nhưng hết năm này sang năm khác vẫn chưa được giải quyết.

Có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc các căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng: Thứ nhất, chủ đầu tư chưa tiến hành hoàn công công trình. Thứ hai, chủ đầu tư mắc các sai phạm trong quá trình xây dựng hoặc không thực hiện theo thiết kế ban đầu đã được phê duyệt. Thứ ba, chủ đầu tư đã được cấp sổ hồng nhưng đem đi thế chấp vay vốn ngân hàng, cho nên không thể giao sổ hồng cho người mua nhà.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản cho biết, Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định rõ về chế tài xử phạt khi chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ).

Theo đó, tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, nếu quá thời hạn quy định sẽ bị phạt tiền. Thời gian chậm cấp giấy chứng nhận được tính kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở.

Mức phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và số lượng hộ gia đình, cá nhân bị chậm cấp, cụ thể: Từ 3-6 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 50-100 triệu đồng; từ trên 12 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 500 triệu-1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, với mức phạt từ 50 triệu đồng đến 1 tỷ đồng vẫn chưa thực sự đủ tính răn đe. Các chủ đầu tư vẫn thường xuyên vi phạm bởi khoản lợi nhuận từ việc xây vượt tầng, tăng số lượng căn hộ... thừa sức bù lại khoản tiền nộp phạt. Như vậy, chủ đầu tư làm sai nhưng người mua phải gánh chịu hậu quả.

Mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là việc đầu tư được đánh giá là mạo hiểm và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất trắng tài sản do không đầy đủ giấy tờ pháp lý. Tuy nhiên, nếu người mua vẫn quyết định mua thì cần thực hiện đúng quy trình dưới đây để hạn chế rủi ro tối đa.

Nỗi lo an toàn pháp lý, tài chính khi mua căn hộ chung cư là vấn đề của cư dân, liên quan đến các quy định pháp lý, thái độ, trách nhiệm của của chủ đầu tư. Trong ảnh, chung cư Khang Gia (Gò Vấp, thành phố Hồ Chí MInh), dù cư dân đã đóng 5% giá trị căn hộ để làm sổ hồng, nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện cam kết. Ảnh nld.com.vn

Trường hợp mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư, hợp đồng giao dịch mua bán phải do chủ đầu tư trực tiếp ký kết. Đến thời điểm giao nhà nếu khách hàng vẫn chưa được bàn giao sổ hồng thì hợp đồng này phải được công chứng và ghi chú rõ về thời gian sẽ được cấp sổ hồng. Ngoài ra, có thể đàm phán thương lượng với chủ đầu tư bằng cách giữ lại một phần tiền trong tổng giá trị căn hộ và sẽ bàn giao đầy đủ sau khi đã có sổ hồng.

Đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng của cá nhân, hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng, người mua cần yêu cầu cung cấp đầy đủ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó. Nếu căn hộ đã được mua bán nhiều lần, khi công chứng, người bán cần xuất trình hợp đồng mua bán cuối cùng. Quá trình mua bán này phải có sự thông qua từ chủ đầu tư và nên được thực hiện tại các văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn tài chính, pháp lý cho người mua.

Trong trường hợp mua lại căn hộ chung cư từ chủ đầu tư thứ cấp, tức đơn vị kinh doanh bất động sản, phải thực hiện mua nhà chung cư chưa có sổ hồng qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trước những rủi ro pháp lý đã nêu trên, người dân nên cẩn trọng và tìm hiểu kỹ càng để phòng tránh tranh chấp, rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng.